コーポレート・ウォッチ(村上潔訳)「エレファント&キャッスル・ショッピングセンター――ロンドンのジェントリフィケーションの「グラウンド・ゼロ」における闘い」

2019/11/15 村上 潔

【原著(Original text)】
◇CorporateWatch2, 2019, “Elephant & Castle Shopping Centre: The Battle at London’s Gentrification ‘Ground Zero'”, Corporate Watch, July 14, 2019, (https://corporatewatch.org/elephant-castle-shopping-centre-the-battle-at-londons-gentrification-ground-zero/).

エレファント&キャッスルは、ロンドンのジェントリフィケーションの「グラウンド・ゼロ」と呼ばれてきた。わずか数年のうちに、このエリアは見る影もなく変貌してしまった。公営住宅団地とストリートマーケットの活気あふれる近隣から、海外の投資家に所有され高所得者が住むガラスの超高層ビルが林立する一帯へと。

デベロッパーの次なるターゲットは、このエリアの中心にあるショッピングセンターだ。その複合施設の構成美――ある部分は1960年代の象徴的デザイン(cf. →Link)、それ以外はざくろ石を固めたコンクリート――については議論があった。だが、それは紛れもなく、多様性に富む労働者階級の近隣――多くのラテンアメリカ人たちの店やカフェ、露店、人気のビンゴホール、すぐ近くのライブ会場〈コロネット[Coronet]〉を有する――の、生きた心臓だ。

これらすべてが、不動産投資企業〈デランシー[Delancey]〉(この企業に関する私たちの分析がこちら〔→Link〕)によって破壊され、「再開発」される。デランシーはまた、隣接する〈ワン・ザ・エレファント[One The Elephant]〉〔37階建て124mの高層タワーを中心とする住居用アパート。なお原文では“Elephant One tower”と記されているが、これを指すものと判断した〕にも関与している。これは、海外の租税回避地を通じて巨大な暴利を得ながら行なわれる高級住宅開発であり、そこに「手頃な価格の住宅」はまったく含まれない。デランシーは、新しいショッピングセンターの計画においてもまた、地元住民への関与を最小限に抑えるためにありとあらゆる可能な策略を講じてきた。

2018年7月、サザーク区は、持続的な地域の抵抗の力によって何度か先送りされてきたデランシーの新規計画に対し、ついに建築許可を与えた(cf. →Link)。この計画によると、ショッピングセンターは979室のアパートに置き換えられ、社会的賃貸住宅はそのうちわずか116室だ。そこにはまた、オフィス、ロンドン芸術大学(UAL)内の〈ロンドン・カレッジ・オブ・コミュニケーション(LCC)〉の新キャンパス、そして小売スペースができる予定だが、現存するショッピングセンターの業者はその中にほとんど含まれない。敷地内もしくは周辺に位置する事業所のうち、これまで「移転の提案」を受けたのは36店だが(cf. →Link)、その2倍以上の業者が強制的な縮小もしくは立ち退きと〔他所への〕移転に直面したままの状態である。

デベロッパーは今年中に工事を始めたいと思っている。しかし商人たちと反対運動家たちは闘いをやめない。後者は現在、司法審査で計画決定に異議を申し立てている(cf. →Link)。運動は、日常的にそこを使い必要としている地元の人たちのために、センターが存在し続けられるようにすることを目指している。

司法審査の公聴会は、今週の7月17・18日に、ストランド街の王立裁判所で行なわれることになっている(cf. →Link)。

注意:ショッピングセンター計画のより詳しい情報として、こちらの〈35%キャンペーン〉による詳細報告(→Link)も参照のこと。

◆誰が関与しているのか

エレファント&キャッスル・ショッピングセンターの開発に関して、誰が重要な決定を下しているのか? そして、誰がそこから利益を得ているのか? 以下はその張本人たちの一部のリストである。

◇デベロッパー:デランシー。開発を監督し、その合弁会社〈ゲット・リヴィング〉を通じて新築の個人宅を賃貸するつもりである。

デランシーの背後には、多数の巨額の資金援助者がいる。ここには、デランシーとの協力関係で敷地を所有する以下の投資家たちが含まれる。

◇カタールの有力一族
◇オランダの年金基金マネージャー〈APG〉
◇カナダの年金機構〈OMERS〉の不動産会社である〈オックスフォード・プロパティーズ〉
◇〈キンタイア〉――パナマで登録され、パナマ文書に名を連ねる不動産投資媒体

私たちは、デランシーとそのパートナーの投資家たちを、「会社概要報告」(cf. →Link)でクローズアップしている。

だが、これらの直接的に暴利を得る存在と同様に、自治体を含むその他の主要パートナーの協力なしには、この計画は成り立たなかっただろう。

◇地方自治体:当地労働党のリーダー、ピーター・ジョンのもとにあるサザーク区(サザーク・ロンドン自治区)。彼はデランシーの計画を支持し、許可を与えた。
◇地方自治体:ロンドン市長とグレーター・ロンドンの議会。ロンドン市長はロンドン全域の「戦略的計画」を立てる役割をもっており、意見の分かれる計画であることを理由に建築許可を阻止することが可能である。2018年12月、彼はサザーク区を支持し、この対立に介入(=対立を調停)することを拒否した(cf. →Link)。
◇主要ビジネスパートナー:ロンドン芸術大学〈ロンドン・カレッジ・オブ・コミュニケーション〉。開発敷地内に新キャンパスを設置する予定(cf. →Link)。現地の運動家たちが言うには、このカレッジは、開発における実質的な「アートウォッシング[artwashing]」の役割を担い、また熱心なロビー活動により計画の通過を支援した。
◇〈ツリー・シェパード〉を含む他のパートナー:「自営業と移転のアドバイザー」(cf. →Link)として雇われたコンサルタントは、マーケットの業者たちが粛々と立ち退くよう促すことに一役買った(〈サザーク・ノーツ〉によるレポート〔→Link〕も参照のこと)。

◆簡略化した歴史

ショッピングセンターの再開発は、2002年から進行中だ。前のオーナー〈セント・モードウェン・プロパティーズ〉の計画では、敷地の上には住宅を建設し、ショッピングセンターは置き換えではなく改造するつもりだった。しかしながら、金融危機ならびにサザーク区との意見の相違によって、資金提供は実現されず、その計画への許可も下りなかった。〈セント・モードウェン〉はその敷地を2013年に8千万ポンドで〈デランシー〉に売却した。

エレファント&キャッスルのジェントリフィケーションに関わるすべての事業の詳しい時系列はこちら(→Link)を参照のこと。

◆重要課題:サザークの社会的浄化

ショッピングセンターは、〔エレファント&キャッスル〕全域のうち、議論の的になっている「再生」地帯の中心に位置している。〈エレファント&キャッスル協同組合〉の公式発表(cf. →Link)によれば、「進行中あるいは予定されている」、「核となる」プロジェクトが21ある。この最大規模の開発は、ショッピングセンター以外に以下の場所を含んでいる。

◇ワン・ザ・エレファント〔前出の注記参照〕:すでにデランシーにより建設された、ショッピングセンターに隣接する高層ビル群。不名誉なことに、サザーク区の公約を破り、「公的」住宅は一つもない。

◇エレファント・パーク(かつてのヘイゲート団地):長年の抵抗と先送りののち、2013年に、ヘイゲート団地の1194戸の公営住宅は取り壊された。そこは現在、数棟のぴかぴかの高層ビルに置き換わっている。2500を超える新しいアパートの範囲外にある「社会的賃貸」住宅の数は、100にも満たない。デベロッパーは、オーストラリアを拠点とする企業〈レンドリース〉である(この企業に関する私たちの詳しい分析はこちら〔→Link〕を参照)。
◇エイルズブリ団地(cf. →Link):かつてロンドンで最大の住宅団地であり、当初は2700の公営住宅を内包していた。サザーク区は20年以上の間、その居住者たちを追い出そうと画策してきた。最新の計画には、〈ノッティングヒル・ハウジング〉による新規開発に向けて、団地の残された部分を取り壊すことが盛り込まれている。それにより社会住宅は大きく縮減されることになるが、一部の居住者と借地人たちはいまなお抵抗を続けている……。

これらを考え合わせると、エレファント&キャッスルで起きていることは、イギリス最大の「〔都市〕再生」の――もしくは社会的変質、陰謀の――ひとつだ。グローバル資本の流れ、実際に暮らす人々のニーズを超えた投資家たちの利潤優先、そして現地での作業によって、建造環境と毎日の経験は作り変えられている。対面取引(売買)の場とコミュニティスペースは、贅沢な生活空間、小売店チェーン、私有化された広場へと置き換えられている。

サザーク区は、2012年3月に発行した平等に関するアセスメントペーパー(cf. →Link〔リンク先のPDFデータの文書には、“June 2016”と発行年月が記載されている〕)において、自らそれを認めている。

エレファント&キャッスルの再生は住宅価格の上昇をもたらす可能性があり、現在この地域に住んでいる人たちにとっては〔高価すぎて〕手が出ないものになるかもしれない。とりわけ、ひとり親、障害者、黒人および少数民族のコミュニティ、高齢者たちにとっては。また、これ以上ここに住み続ける金銭的余裕のない人々が転出を余儀なくされることで、コミュニティの希薄化が起こる可能性がある。

もちろんこれは、ロンドンにおける「社会的浄化」のさらにもう一つの例でもある。居住者および消費者として新たにより豊かな階級〔=富裕層〕が転入してくることよって、より貧しく、かつ/または民族的に多様なコミュニティには、その地域は高額すぎて手が出ない事態となる。〈35%キャンペーン〉が示しているように(cf. →Link)、いわゆる「ヘイゲート・ディアスポラ」にあたる借家人たちは、取り壊された団地から遠くへ分散させられ、SE17エリア内に新しい家を得たのはそのうちのわずか5分の1だった。1997年以来、135,000人を超える貧しいロンドン居住者たちは、同様の計画によって強制的に住む場所を追われてきたのだ。

◆利益と税金逃れ

しかし、他のいくらかの人々は、この「社会的浄化」の外側で、とてもうまいことやっている。一般に、このデランシーが企てているような「ビルド・トゥ・レント[Build to Rent]」〔販売用ではなく賃貸用に設計された民間賃貸住宅物件を指す言葉。イギリスで急成長している新興市場の一つ〕の計画は、年間7.5%の投資利益率〔投資額に対する利益の割合〕を生み出す可能性がある(cf. →Link)。これは、従来型の「ビルド・トゥ・セル」の開発による利益を下回るかもしれない。しかしながら、それはデベロッパーのリスクが少なく、かつ長年にわたって確実に利潤の流れを生み出す長期投資である。

その利益は最終的にどこに行き着くのだろうか? エレファント&キャッスル・ショッピングセンターの場合、デランシーの合弁会社〈ゲット・リヴィング〉が管理する「ビルド・トゥ・レント」の物件から生じるすべての利益は、カタール、オランダ、カナダ、そして大富豪のポケットへと飛んでいく。複雑に関係する租税回避企業は、その利益の最低限度がイギリス国民に回ることを確認するために利用される。〈ゲット・リヴィング〉はすでに、ロンドンにあるアパートの賃貸料所得から、年に3500万ポンドの収益を得ている(cf. →Link)。(より詳しい情報は私たちが作成したデランシーの会社概要〔原文のリンクがおかしな状態になっているが、内容的に見ておそらくこのページ[→Link]のことかと思われる〕を参照のこと。

◆社会住宅はどうなるのか?

政治家やデベロッパーたちが計画を押し通すために使う主要な議論の一つが、より多くの住宅の必要性というものだ。しかしそれは誰の住宅だ? これまでのところ、エレファントの開発は圧倒的に民間の〔物件〕販売と賃貸のためのものであり、それは大抵富裕な海外のバイヤーに売り込むものだった。

表向きは、サザーク区は新規開発で35%の「手頃な価格の住宅」を確保し、その半分は――公営住宅と等価と推定される――「社会的家賃」の住宅に充てる、という方針である。しかし実際は、デベロッパーがこの方針をばかにして従わないことを、日常的に容認してきた。実際に、2017年までの5年間で、区全体の新築アパートのうち「手頃な価格の」ものはわずか28%であり(cf. →Link)、社会的家賃の物件はその半数以下であった。デランシーのワン・ザ・エレファントの開発計画は、社会住宅を一つも設定していなかったのに、罰せられずにやりおおせた。

デベロッパーの当初のショッピングセンター開発計画は、また悲惨なものだった。979のアパートのうち、「社会的家賃」の住宅は33しかなかった(cf. →Link)。地域の運動がなんとかそれをある程度まで押し戻し、最新の計画では社会的家賃の住宅が116、そのうち寝室が3つの家が28含まれている。それとは別に、仲介の、もしくはいわゆる「手頃な価格」――すなわち、わずかに一般市場水準以下ではあるが、しかしいまだ大多数の地元住民にとっては手頃な価格とは程遠い――の家賃の住宅が214できる予定だ。

この譲歩は、運動家たちが苦労してやっと獲得したものだ(cf. →Link)。しかしそれでもまだサザーク区の公式目標を下回っており、ヘイゲート団地とエイルズブリ団地での数千の公営住宅の喪失を考えれば本当にわずかなものだ。

さらに、「社会的賃貸」住宅がいつ実際に建設されるのかという点では、運動家たちはまだ納得していない(cf. →Link)。計画協定の詳細を見ると、それらは開発の第2段階である「西側」エリアに着手した際にのみ建設されることになっている。それはこの先10年のうちには起こらないかもしれない。

◆地元の商売はどうなるのか?

この区域には100を超える活動中の業者(商店)が存在する。開発〔計画〕では、50万平方フィートの小売スペースが約束されていて、これは現在のショッピングセンターの327,000平方フィートより拡大されることになる。それにもかかわらず、いまいる業者の大部分は、移転先の保証なしに排除されている。

地元の商人たちと支援者たちによる激しい運動を受けて、区の2019年1月の計画協定では、デランシーに開発の「影響を緩和する」ための「再配置戦略」を組み込まさせることになった。これによりデベロッパーは、業者の移転のために634,700ポンドを確保しなければならない。

しかしながら、これを書いている時点で、「移転」の提案を受けたのはわずか36店に過ぎない(cf. →Link)。他の多くは何もなされずに捨て置かれるだろう。

そして多くの業者はすでに追い出されている。ショッピングセンターはゴーストタウン化しつつある。デランシーとそのパートナーたち――経営代理人〈サヴィルズ〉、ならびに「再配置パートナー」たるコンサルタント〈ツリー・シェパード〉――は、かねてから建物を無人化することに奔走している。

例えば、センターの上階のオフィスにある〈ハンニバル・ハウス〉の入居者たちは、2018年夏に追い出された。その多くは、地域のコミュニティに奉仕する慈善団体および非営利組織だった。一例として、草の根の労働組合〈ユナイテッド・ヴォイシズ・オブ・ザ・ワールド〉がある。

2019年3月末までに、〈ロンドン・パレス・ビンゴ〉が閉鎖された。ここは人気のコミュニティスペースで、週に7500人の人々がビンゴを楽しんでいた。客の約半数は65歳以上で、約3分の2が黒人のアフリカ人もしくはカリブ系の出自だった。これは〈チャーリー・チャップリン・パブ〉ならびにビクトリア朝のナイトクラブ/劇場〈コロネット〉の閉鎖に加えて起こったことだ。他の業者は、先行きに対する不確実性によって、移転の準備をするか、多額の資産を失うかのいずれかを迫られている。

定評のあるラテン系スポット〈ラ・ボデギータ〉・〈ディストリアンディーナ〉のような他の店は、移転の提案を受けたが、それは悪い条件だった。商売の規模が大幅に減少する可能性があり、それはナイトクラブやライブ会場のような閉鎖の可能性と同様に、ロンドンのラテンアメリカ人コミュニティに大きなダメージを与えるだろう。

いくらかの業者は、デランシーとその「パートナー」による提案の移転契約を受け入れている。これには、キャッスル・スクエア、ペロネ・ハウス、そしてワン・ザ・エレファントの中心区域周辺に位置する建物内での賃料の値下げが含まれている。しかしながら、移転はそうした業者にさえも負担を課す。ほとんどの業者が規模の縮小を強いられており、それは全体で4000平方メートルの商業面積の純損失をもたらす。

◆キャンペーン

サザーク区がデランシーとぐるになるのに対して、地元の人々は組織化して現地で抵抗している。エレファント&キャッスル・ショッピングセンターは、強い組織的な地域コミュニティがいかにしてトップダウンで利潤追求の再開発計画に抵抗しうるのかを示す、最高の例だ。たとえまだ、より地域を理解した、人々が主体の計画ができるよう、その策動を廃止することには成功していないとしても。

〈アップ・ザ・エレファント〉キャンペーン(cf. →Link)は、ショッピングセンターの計画に以下の点で異議を申し立てるために現れた。

◇「社会的家賃」で利用できる住宅(公営住宅と等価の民間物件)の数が少ないこと。
◇ショッピングセンターを使う民族的に多様なコミュニティへの影響を軽減する措置を怠っていること。例えばここは、ロンドンのラテンアメリカ人住民が集う中心地である。
◇計画では現在この区域に存在する多くの小規模事業者に対しての〔経済的〕支援が不十分であること。

この運動は、以下の組織の緩やかな連合体である。

Southwark Notes
◇Elephant Amenity Network / The 35% Campaign
The Latin Elephant
Southwark Law Centre
Southwark Defend Council Housing
◇Elephant and Castle Traders Association
Stop the Elephant Development ― UAL student campaign.

◆すべてが失われたわけではない――司法審査と継続中の運動

キャンペーンは現在、計画認可を覆すことを目指す司法審査(cf. →Link)を中心に展開している。

キャンペーンが要約するところによれば(cf. →Link):

計画認可の無効化を求める論拠は、サザーク区の計画委員会が、計画上供給可能な手頃な価格の住宅の上限について考え違いをしていることにある。デランシーは、116の社会的家賃の住宅しか供給する余裕はないと言った。しかし私たちはいま、市長の財政的支援によってあと42が供給可能であることを知っている。

法的な異議申し立ては2019年3月に開始された。これは〈公共法律相談所〉(cf. →Link)と〈サザーク法律相談所〉(cf. →Link)に支援されている。

裁判所の審問は、今のところ7月17・18日にストランド街の王立裁判所で行なわれることになっている(cf. →Link)。

【訳者より:書式に関して】リンク・太字・斜体ならびに改段落は原文を反映している。〔 〕内は訳者による補足である。


■参考
◇Artists Against Social Cleansing, 20190127, “We Stand Opposed to the Use of Art to Artwash Social Cleansing”, (https://twitter.com/ArtistsASC/status/1089459559008219137).=20190307 村上潔訳「アートウォッシュによる社会的浄化へのアートの活用に反対する!」,反ジェントリフィケーション情報センター
◇村上潔 20190529 「佐藤由美子×村上潔「[トークセッション]オリンピックとジェントリフィケーション――ジェンダー・文化・アクティヴィズムの観点から」(『支援』Vol.9)に関する補足説明」,反ジェントリフィケーション情報センター
◇佐藤由美子×村上潔(司会:堅田香緒里) 20190531 「[トークセッション]オリンピックとジェントリフィケーション――ジェンダー・文化・アクティヴィズムの観点から」『支援』9: 151-181


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